2025년 10월 15일, 정부는 급격히 재가열된 수도권 주택시장을 안정시키기 위해 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이 대책은 주택구매목적 담보대출(주담대), 전세대출, 토지거래허가구역 지정, 규제지역 확대 등 금융·거래 측면에서의 규제를 대폭 강화한 것이 특징입니다. 특히 거주 목적이 아닌 투기수요 차단과 가계부채 리스크 완화를 위해 설계되었으며, 주택시장의 버블 형성을 막고 서민·실수요자의 주거 안정을 도모하는 것이 주된 목적입니다.
이 글에서는 대책의 핵심 내용부터 각 규제사항에 대한 구체적 적용, 예외 조건까지 다뤄보겠습니다.
1. 규제지역 및 토지거래허가구역 확대 지정
- 정부는 서울 전역과 경기 일부 지역(12곳)을 포함한 규제지역 및 토지거래허가구역을 새롭게 지정했습니다.
- 이 지정은 거래허가제 적용 대상 주택을 확대해, 해당 구역 내 주택 매매·전매·담보대출 등에 대해서 보다 엄격한 통제를 가능하게 합니다.
- 주의해야 할 것은 이번 신규 지정된 토지거래허가구역은 ‘아파트 및 아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택’만을 대상으로 한다는 점입니다.
2. 비주택(오피스텔·상가 등) 적용 여부 및 LTV 변화
3.1 적용 범위
- 정부 FAQ에 따르면: “이번 지정된 토지거래허가구역은 아파트 및 아파트를 1동 이상 포함한 연립·다세대 주택에 한정되며, 업무시설로 취급되는 오피스텔이나 상가건물 등 비주택은 포함되지 않는다.”
- 따라서 오피스텔·상가를 매입하거나 담보대출을 받을 경우, 이 지정만으로는 허가구역 규제의 직접 적용 대상이 아닙니다.
3.2 담보인정비율(LTV)의 변화
- 허가구역 내 주택을 담보로 받을 경우 LTV(담보인정비율)가 기존 대비 축소될 수 있습니다.
- 단, 위의 비주택은 신규 지정된 허가구역에 한해서는 LTV가 기존 수준(70%)을 유지한다고 금융당국이 확인했습니다.
- 다만 “기존에 비주택을 포함해 토지거래허가구역으로 지정되어 있던 지역”의 경우에는 비주택 담보대출 LTV가 70%에서 40%로 축소 적용된 상태이므로 유의해야 합니다.
3. 주택구입목적 주담대 및 LTV/DTI 등 금융규제 강화
3.1 LTV 및 한도 축소
- 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출은 LTV가 70%에서 40%로 축소되었습니다.
- 주택가격 구간에 따라 대출 한도가 차등 적용되어, 예컨대 15억 초과 주택은 최대 대출금이 2억 원으로 제한되는 등 강력한 한도 규제가 도입됐습니다.
- 다만, 생애 최초 주택구입자에 대해서는 기존 규정이 유지되며 LTV·DTI 우대가 적용됩니다.
3.2 DTI·DSR·스트레스 금리 조정
- 유주택자의 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 적용이 확대되고,
- 주담대에서는 스트레스 금리 상향(예: 1.5% → 3.0%) 등의 강화가 이루어졌습니다.
- 또한 금융기관의 주택담보대출 위험가중치 하한이 상향되는 등 거시건전성 측면에서도 규제가 강화됐습니다.
4. 전세대출 보유자 & 아파트 취득 시 제재
- 투기·투과지역 내 시가 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득한 경우, 해당 세대 차주의 전세대출은 소유권 이전등기 완료일에 회수됩니다.
- 다만, 이 아파트에 임차인이 거주 중이고 임대차계약의 잔여기간이 남아있다면, 그 기간까지 회수가 유예됩니다.
- 예외적으로 직장이전, 자녀교육, 부모봉양, 상속 등 실수요 사유가 인정될 경우 제한이 완화될 수 있습니다.
5. 재건축·재개발 사업 관련 조합원 지위 양도 규제
- 투기과열지구 내에서 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 이전 단계에 있는 재건축·재개발 단지의 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
- 다만 다음과 같은 경우엔 예외적으로 허용됩니다:
- 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우
- 질병, 직장이전, 세대원 전원 이주 등 불가피한 사유
- 사업이 일정 기간 이상 지연된 경우 등
6. 경과규정 및 적용 시점
- 본 조치는 신규 신청 또는 계약에 대해 시행일 이후부터 적용되며, 시행일 전까지 매매계약 체결 및 계약금 납부가 완료된 경우 종전 규정이 적용됩니다.
- 예컨대 토지거래허가구역 지정 전일까지 허가 신청을 접수했다면 그 이후 매매계약을 해도 종전 규정이 인정되는 등 경과조치가 마련되어 있습니다.
7. 실수요자·서민에 대한 특별 규정
- 생애 최초 주택구입자는 일반 차주보다 더 우대되며 규제 적용이 일부 제외 또는 완화됩니다.
- 서민·실수요자(부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택 세대주 등)는 LTV가 60%로 유지되며, 정책성 대출에선 기존 혜택이 유지됩니다.
8. 요약 정리
- 신규 지정된 토지거래허가구역은 “아파트 및 아파트를 1동 이상 포함한 연립·다세대”만 대상이며, 오피스텔·상가 등 비주택은 제외.
- 규제지역 및 허가구역 내 주택 매입을 위한 담보대출은 LTV·DTI·한도 등이 ‘대폭 강화’됨.
- 비주택 담보대출은 이번 지정에서 대부분 규제 대상이 아님으로 기존 LTV 유지.
- 전세대출 보유자가 고가 아파트를 취득할 경우 대출 회수 또는 제한 발생.
- 재건축·재개발 관련 조합원 지위 양도 규제도 강화됨.
- 실수요자·서민·생애최초 구매자는 예외나 완화 규정이 마련됨.
9. 마무리
이번 10.15 대책은 수도권 및 규제지역 주택구입 수요를 억제하고, 투기수요 유입을 차단하는 데 집중했습니다.
특히 향후 대출을 통한 매입 전략을 고려하고 계신다면, 단순히 ‘매매계약 체결’만으로 끝나는 것이 아니라 계약금 납부, 허가·신고 시점, 대출 신청 시점 등이 규제 적용 여부를 결정짓는 중요한 요소가 됩니다.
따라서 매수·대출 계획이 있다면 반드시 최신 정부 자료(FAQ·보도자료)를 확인하고, 해당 금융기관에 조건을 반드시 상담해야 합니다. 잘못된 판단이나 정보 착오로 인해 대출 회수, 금리 상승, 재매입 어려움 등이 발생할 수 있습니다.
